Par Eytan BENAMRAM, avocat au barreau de Paris.
Lorsque le juge administratif est saisi d’un recours contre un permis de construire, il peut constater l’existence d’un vice.
Mais ce vice n’entraîne pas toujours l’annulation immédiate de l’autorisation.
En effet, l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme[1] permet au juge de prononcer un sursis à statuer, c’est-à-dire de suspendre sa décision, afin de laisser au bénéficiaire du permis le temps de régulariser l’illégalité constatée.
Ce mécanisme peut être mis en œuvre même après l’achèvement des travaux.
Une régularisation possible même après le délai fixé par le juge
Vous vous demandez peut-être : que se passe-t-il si la régularisation intervient trop tard ?
Le Conseil d’État a jugé qu’une mesure de régularisation notifiée après l’expiration du délai fixé par le juge doit néanmoins être prise en compte, tant que la décision n’a pas encore été rendue et que l’instruction n’est pas close (CE, 16 février 2022, Société MSE la Tombelle, req. n° 420554, publié au Recueil Lebon).
Autrement dit, le délai fixé par le juge n’est pas un délai couperet.
Cependant, le Conseil d’État précise également que passé ce délai fixé par la décision avant-dire droit, le juge peut à tout moment statuer sur la demande d’annulation de ce permis et, y faire droit si aucune mesure de régularisation ne lui a été notifiée.
Peut-on contester la mesure de régularisation ?
Oui.
Conformément à l’article L.600-5-2 du code de l’urbanisme[2], les requérants, tant que le juge n’a pas statué au fond et dans le cadre de cette même instance, peuvent contester la légalité de la mesure de régularisation sans condition de délai (CE, 16 février 2022, Société MSE la Tombelle, req. n° 420554).
En revanche, cette contestation est strictement encadrée : seuls les vices propres à la régularisation ou ceux révélés par la procédure peuvent être invoqués (CE, 16 février 2022, Société MSE la Tombelle, req. n° 420554). :
« Les parties peuvent, à l’appui de la contestation de l’acte de régularisation, invoquer des vices qui lui sont propres et soutenir qu’il n’a pas pour effet de régulariser le vice que le juge a constaté dans sa décision avant dire droit. Elles ne peuvent en revanche soulever aucun autre moyen, qu’il s’agisse d’un moyen déjà écarté par la décision avant dire droit ou de moyens nouveaux, à l’exception de ceux qui seraient fondés sur des éléments révélés par la procédure de régularisation ».
Une question se pose, en l’absence d’observations adverses, la régularisation est automatiquement validée ?
Non, même en l’absence de contestation, le juge exerce son contrôle.
Le Conseil d’État a eu l’occasion de rappeler que le juge administratif doit vérifier lui-même si la régularisation a effectivement corrigé le vice initial (CE, 30 avril 2025, Société Prosper, req. n° 493959) :
« Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au juge qui a sursis à statuer sur leur fondement d’apprécier, pour statuer sur le litige lorsqu’une mesure de régularisation lui a été notifiée, si cette mesure assure la régularisation du vice qu’il a relevé quand bien même les parties, invitées à le faire, n’ont pas présenté d’observations devant lui sur ce point ».
Pourquoi l’accompagnement d’un avocat est déterminant ?
Le sursis à statuer et la régularisation d’un permis de construire obéissent à des règles précises et à une jurisprudence exigeante.
Vous vous posez sans doute ces questions :
- Mon permis est-il réellement régularisable ?
- Quel acte de régularisation déposer ?
- Quels arguments peuvent encore être discutés devant le juge ?
Une erreur de stratégie peut conduire à l’annulation définitive du permis.
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[1] Article L.600-5-1 du code de l’urbanisme : «Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé ».
[2] Article L.600-5-2 du code de l’urbanisme : « Lorsqu’un permis modificatif, une décision modificative ou une mesure de régularisation intervient au cours d’une instance portant sur un recours dirigé contre le permis de construire, de démolir ou d’aménager initialement délivré ou contre la décision de non-opposition à déclaration préalable initialement obtenue et que ce permis modificatif, cette décision modificative ou cette mesure de régularisation ont été communiqués aux parties à cette instance, la légalité de cet acte ne peut être contestée par les parties que dans le cadre de cette même instance. »
